Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở

Và trong bài viết hôm nay, nội thất PenViet xin chia sẻ đến mọi người những thông tin tổng quan về mật độ xây dựng. Hãy cùng tìm hiểu để biết thêm thông tin, cũng như ứng dụng mật độ quy chuẩn xây dựng vào thực tế cho công trình nhà ở của mình nhé.

Mật độ xây dựng là gì? Ý nghĩa của mật độ quy chuẩn trong xây dựng

Mật độ xây dựng là gì?

Theo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD; mật độ xây dựng được định nghĩa là tỷ lệ diện tích sử dụng đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng thể diện tích đất hiện có.

Mật độ xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng khi xây dựng bất kỳ một dự án nào. Dự án đó có thể là biệt thự, nhà ở, chung cư… dựa trên tỷ lệ mật độ xây dựng để các kiến trúc sư có thể thiết kế bản vẽ dự án phù hợp theo quy định.

Cùng với mật độ xây dựng, thì hệ số sử dụng đất cũng là một yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc xây dựng. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ ràng khái niệm của hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng để tránh nhầm lẫn. Theo đó, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ phần trăm của tổng diện tích sản toàn công trình trên tổng diện tích của lô đất đang xây dựng. Tỷ lệ này không bao gồm tổng của diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo quy định, mật độ này được chia thành 2 loại là: Mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần. Và khái niệm của 2 loại này cũng có sự khác biệt rõ nét:

Mật độ xây dựng thuần

Định nghĩa mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ giữa diện tích chiếm của riêng 1 công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Tuyệt nhiên, chỉ tính tỷ lệ của công trình đó mà không bao gồm diện tích của các công trình phụ trợ như: Khu tiểu cảnh trang trí, công viên, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…

Mật độ xây dựng gộp

Với mật độ này, định nghĩa tương đương nhưng lại có sự khác biệt với mật độ thuần. Theo đó, mật độ xây dựng gộp được tính là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của một công trình kiến trúc trên tổng thể diện tích của toàn bộ khu đất. Tuy nhiên, mật độ gộp sẽ bao gồm cả diện tích khu vực trồng cây xanh, sân đường, những khu vực có không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Công thức tính mật độ xây dựng

Công thức tính mật độ xây dựng

Với định nghĩa cụ thể về mật độ xây dựng, từ đó có thể đưa ra công thức tính mật độ xây dựng. Từ công thức đó, bạn hoàn toàn có thể tính toàn các chỉ số xây dựng cần thiết khác. Hơn hết, tỷ lệ này còn mang tính quyết định quan trọng, giúp bạn nắm được thông tin rằng công trình này có nằm trong diện được cấp phép xây dựng hay không.

Theo đó, công thức tính mật độ xây dựng chính xác là:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.

Lưu ý khi tính mật độ diện tích xây dựng:

• Để tính diện tích chiếm đất phải dựa theo hình chiều của công trình kiến trúc. Diện tích này sẽ không bao gồm các trường hợp hợp nhà phố, nhà liền kề có sân vườn.

• Ngoài ra, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc cũng không bao gồm diện tích của công trình phụ trợ: bể bơi, công viên, tiểu cảnh trang trí, sân chơi ngoài trời…

Ý nghĩa của mật độ quy chuẩn xây dựng

Thước đo đánh giá chất lượng cuộc sống dân cư

Mật độ quy chuẩn xây dựng là phương tiện phản ánh giá trị các đô thị, các dự án khu dân cư. Nói cách khác, đây chính là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng.

Bởi mật độ này là công cụ trực quan nhất để giúp mọi người so sánh tỷ lệ quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ mật độ quy chuẩn, sẽ đảm bảo cộng đồng dân cư có đủ không gian sinh hoạt, đảm bảo vừa khoa học, vừa thoáng đãng, đầy đủ các tiện ích và vừa đảm bảo sức khỏe.

Hỗ trợ đưa ra quyết định nên hay không nên đầu tư

Dựa vào mật độ quy chuẩn trong xây dựng, chúng ta dễ dàng biết được quỹ đất tại vị trí đó có mật độ thấp hay cao. Và từ đó đưa ra quyết định nên hay không nên đầu tư vào lô đất đó.

Nghĩa là, khi chọn mua đất chúng ta nên chọn ở những vị trí có mật độ thấp. Những nơi này sẽ có lượng dân cư vừa phải, hoặc ít và chắc chắn những tiện ích hay các công trình phục vụ dân sinh sẽ được chú trọng hơn để mang đến một không gian sống khoa học.

Căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép

Và ý nghĩa cuối cùng của mật độ xây dựng chính là căn cứ để xử phát các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, thiếu quy hoạch. Tất cả những quy định này đều đã được ban hành trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Các hình thức xử phạt trong trường hợp xây dựng trái phép hoặc sai quy định có thể là yêu cầu tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ công trình đang xây dựng. Nghiêm trọng hơn có thể sẽ bị rút giấy phép, cấm xây dựng.

Mật độ xây dựng là thước đo chất lượng cuộc sống dân cư

Quy định về mật độ xây dựng các công trình nhà ở

Như đã đề cập bên trên, một số trường hợp, xây dựng sai quy định, xây dựng trái phép sẽ bị yêu cầu tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ công trình; thậm chí có thể bị cấm xây dựng. Điều này sẽ khiến các gia chủ thất thoát lớn kinh phí xây dựng vô cùng đáng tiếc.

Vì thế, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, gia chủ nên tìm hiểu các quy định về mật độ quy chuẩn trong xây dựng để tránh các sai phạm.

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Quy định về việc xây dựng nhà phố có phần nghiêm ngặt, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Bởi lẽ thành phố lớn có nhiều dân cư cũng như nhiều cơ sở hạ tầng được nhà nước quy hoạch. Việc quy định chặt chẽ sẽ giúp không gian sống tại thành thị đảm bảo sự tiện ích, thoáng đãng, trong lành.

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở thành thị

Cụ thể mật độ xây dựng quy chuẩn cho nhà ở thành thị khác nhau về vị trí nội thành, ngoại thành. Nhưng điểm chung của 2 mật độ này là đất càng rộng, mật độ xây dựng càng thấp và ngược lại. Cụ thể quy định mật độ quy chuẩn xây dựng nhà phố cụ thể như sau:

• Diện tích dưới 50m2 mật độ quy chuẩn nội thành 100%, ngoại thành 100%.

• Diện tích lô đất 100m2 mật độ quy chuẩn xây dựng nội thành 90%, ngoại thành 90%.

• Diện tích xây dựng 200m2 mật độ xây dựng nội thành 85%, ngoại thành 80%.

• Diện tích đất 300m2 mật độ quy chuẩn xây dựng nội thành 80%, ngoại thành 70%.

• Diện tích lô đất 400m2 mật độ xây dựng nội thành 75%, ngoại thành 60%.

• Diện tích xây dựng 500m2 mật độ xây dựng trong nội thành 70% và ngoại thành 50%.

Quy định về độ vươn ban công, ô văng

• Nhà ở khu vực có chiều rộng lộ giới dưới 6m không được vươn ban công.

• Nhà ở trong khu vực đường rộng 6m – 12m thì độ vươn không quá 0,9m.

• Đường rộng 12m – 20m độ vươn ban công không quá 1,2m.

• Đường rộng trên 20m thì độ vươn không vượt quá 1,4m.

Các quy định khác về việc xây dựng nhà phố

• Với nhà trong hẻm không được xây sân thượng.

• Những đường có lộ giới dưới 7m chỉ được phép xây dưới các tầng trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.

• Những đường có lộ giới dưới 20m chỉ được xây dựng trệt, lửng, 2 tầng.

• Những đường có lộ giới trên 20m được xây dựng tối đa 4 tầng trệt, lửng, sân thượng.

• Những đường thuộc lộ giới thương mại được xây dựng tối đa 5 tầng.

Quy định về xây dựng nhà ở tại thành thị và nông thôn có sự khác biệt

Quy định về mật độ quy chuẩn xây dựng nhà ở nông thôn

So với quy định nhà ở phố, quy định xây dựng nhà ở nông thôn không quá nghiêm ngặt, các quy định có phần đơn giản hơn.

Quy định về mật độ quy chuẩn xây dựng tối đa ở nông thôn

• Diện tích lô đất dưới 50m2 mật độ quy chuẩn xây dựng là 100%.

• Diện tích phần đất xây dựng 75m2 mật độ quy định là 90%.

• Diện tích đất xây dựng 100m2 mật độ xây dựng theo quy định là 80%.

• Diện tích công trình nhà ở 200m2 mật độ xây dựng tối đa là 70%.

• Diện tích đất xây dựng nhà ở 300m2 mật độ quy chuẩn xây dựng là 60%.

• Diện tích lô đất 500m2 mật độ xây dựng theo quy định là 50%.

• Diện tích phần đất xây dựng vượt ngưỡng 1000m2 thì mật độ quy định là 40%.

Quy định về số tầng quy định

• Chiều rộng lộ giới nơi xây dựng lớn hơn 20m, số tầng xây dựng cho phép tối đa là 5 tầng.

• Chiều rộng lộ giới xây dựng từ 12m – 20m số tầng tối đa được phép xây dựng là 4 tầng.

• Chiều rộng lộ giới khu vực xây dựng nhà ở từ 6m – 12m tầng cao xây dựng tối đa cho phép là 4 tầng.

• Chiều rộng lộ giới khu vực nhỏ hơn 6m, số tầng cao tối đa được phép xây dựng là 3 tầng.

Quy định về số tầng quy định này là quy định phổ biến để tham khảo. Mỗi khu vực xây dựng sẽ có sự giới hạn về số tầng được xây, nên khi có nhu cầu xây dựng nhà ở nông thôn cần tìm hiểu quy định để đảm bảo việc xây dựng nhà ở được cấp phép theo đúng quy định.

Vừa rồi là khái niệm mật độ xây dựng là gì cùng những thông tin tổng quan về thuật ngữ này. Hy vọng, những nội dung mà PenViet cung cấp sẽ mang đến cho mọi người những thông tin thực sự hữu ích, đồng thời đảm bảo việc xây dựng các công trình nhà ở, nhà kinh doanh được cấp phép đúng quy định. Nội thất PenViet mong mong muốn được đồng hành cùng các gia chủ trong việc thi công, thiết kế nội thất shop/ showroom/ văn phòng… góp phần mang đến một không gian sống tiện nghi, hiện đại bậc nhất.